A bérbeadó és a bérbevevő által kötött bérleti szerződés alapján a bérelt ingatlanon végzett munkák (beruházások, felújítások) elszámolása a szerződő felek megállapodása alapján többféleképpen történhet.

A bérbeadót terhelő munkák esetében

Amennyiben a bérbevevő által elvégzett munkák a szerződés szerint a bérbeadót terhelik, akkor a bérbe vevő a bérbe vett épületen elvégzett munkálatok megállapodás szerinti értékét kiszámlázza a bérbeadónak, azaz értékesíti a bérbeadónak az általa elvégzett szolgáltatást. Ebben az esetben a bérbeadó fogja a saját ingatlanára ráaktiválni a számlázott összeget. Mivel az elvégzett munkák után „más” ingatlant ad bérbe a bérbeadó, így megállapodhatnak abban is, hogy az elvégzett munkák után magasabb bérleti díj kerül megállapításra, kiszámlázásra. A bérbeadó és a bérbevevő az egymás felé kiszámlázott összegek beszámításában is megállapodhatnak, így a számlázásokhoz kapcsolódóan pénzmozgás nem szükségszerű [pl. mindaddig, míg a bérbevevő által elvégzett és bérbeadó felé kiszámlázott beruházás, felújítás értéke fedezetet ad rá, addig a bérbeadó követelésébe beleszámítják (kompenzálják) a bérbeadó által számlázott bérleti díjtartozást]. Amennyiben a beruházási, felújítási munkák eleve értékesítési céllal történtek, akkor azok értékét a bérbevevőnél nem lehet bérelt ingatlanon végzett beruházásként, felújításként kimutatni, az elvégzett munkák értékét – azok kiszámlázásig – a készletek között kell kimutatni.

Bérbevevőt terhelő munkák esetében

Amennyiben a bérleti szerződés alapján a bérbevett ingatlanon végzett beruházások, felújítások a bérbevevőt terhelik, akkor a bérbevevő a bérbe vett épületen elvégzett munkálatok értékét a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: számviteli törvény) előírásai alapján aktiválja a bérbe vett eszközökön végzett beruházásként, felújításként. A bérbevett ingatlan nincs a bérlő tulajdonában, így a számviteli törvény 23. §-a (1) bekezdésének előírásából következően azt a tárgyi eszközök között nem mutathatja ki.

A bérbevevőnek a számviteli törvény 23. §-a (3) bekezdésének és 26. §-a (2) bekezdésének az előírása szerint az ingatlanok között kell kimutatni a bérbevett ingatlanokon végzett és aktivált beruházást, felújítást is. (Meg kell azonban jegyezni, hogy ez az elszámolás akkor is, ha a használó nem bérleti, hanem más használati jogviszony alapján végez más tulajdonában lévő ingatlanra beruházást, felújítást.)

A bérbevett eszközökön végzett beruházásként kell kimutatni a számviteli törvény 47. §-a (1) bekezdésének az előírásából következően a bérbevett ingatlanon végzett minden olyan munka költségeit is, amelyeket a számviteli törvény az eszköz bekerülési értékének tekint és azok az üzembehelyezéséig, rendeltetésszerű használatbavételéig felmerültek, akkor is, ha azok egyébként karbantartási munkának minősülnének (pl. festés, szerelési munkák).

A bérbevett ingatlanon végzett beruházásokat, felújításokat bérleti szerződésenként és az ingatlanhoz kapcsolódó helyrajzi számok alapján indokolt a tárgyi eszköz nyilvántartásban kimutatni, állományba venni. Így a bérleti szerződés esetleges megszűnésekor meg lehet állapítani, hogy milyen könyv szerinti értéket kell a könyvekből kivezetni.

Fel kell azonban a figyelmet hívni arra, ha egy idegen telken a tulajdonos hozzájárulásával új épületet, egyéb építményt (pl. utat, parkolót) valósítanak meg, akkor nem beszélhetünk bérelt ingatlanon végzett beruházásról, felújításról. Ebben az esetben egy új eszközt hoznak létre, melyet a bérlőnél saját épületként, saját egyéb építményként – azaz külön eszközként – kell a tárgyi eszközök között kimutatni, így nem az idegen tulajdonú telek, földterület értéke növekszik. 

Terv szerinti értékcsökkenés megállapítása

A bérelt ingatlanon végzett beruházás, felújítás aktivált, üzembe helyezett bruttó értéke után a számviteli törvény általános szabályai szerint lehet terv szerinti értékcsökkenést elszámolni. Így az évenként elszámolandó értékcsökkenése összegének meghatározása során a számviteli törvény 52. §-ának (1)-(2) bekezdésében foglaltakat kell alkalmazni azzal, hogy a hasznos élettartam, a maradványérték meghatározásakor tekintettel kell lenni a bérleti szerződésben foglalt megállapodásokra is.

Így például a használati idő megállapítását befolyásolhatja, hogy a bérleti szerződés határozott vagy határozatlan idejű. Amennyiben a bérleti szerződést határozott időtartamra kötötték, akkor a hasznos élettartam nem haladhatja meg a bérleti szerződés időtartamát. Ha a bérleti szerződés határozatlan időtartamra szól, akkor a használati időt a számviteli törvény előbb hivatkozott előírása alapján indokolt megállapítani (azaz a vállalkozás tevékenységét a tényleges elhasználódás, erkölcsi avulás alapján várhatóan hány évig fogja szolgálni).

A maradványérték megállapítása során figyelembe kell venni, hogy a használati idő végén és/vagy bérleti szerződés megszűnésekor az aktivált beruházás, felújítás hasznosítható, értékesíthető-e.

Amennyiben a bérbeadóval a bérleti szerződésben abban állapodtak meg, hogy a bérleti jogviszony…